Haftung des Käufers einer Eigentumswohnung für nichtgezahltes Hausgeld des Verkäufers?

Für manchen Käufer einer Eigentumswohnung gibt es nach Eintragung ins das Wohnungsgrundbuch eine böse Überraschung. Neben Glückwünschen zum neuen Eigentum meldet sich die Hausverwaltung der Wohnungseigentumsanlage und teilt dem Käufer mit, dass der Verkäufer in der Vergangenheit das Hausgeld nicht oder nicht vollständig bezahlt hat und fordert das rückständige Hausgeld von dem Käufer. Wird das Hausgeld aus der Zeit des Voreigentümers von dem Käufer nicht bezahlt, droht die Hausverwaltung womöglich mit der Zwangsversteigerung der gekauften Eigentumswohnung.

Zu Recht?

Das Hausgeld dient zur Zahlung der Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer wie Dach, Fenster, Treppenhäuser, Markisen, gegbf.Balkone. Davon zu unterscheiden ist das Sondereigentum an der gekauften Wohnung selbst. Die Kosten für das Sondereigentum trägt der Käufer natürlich selbst.

Die monatlichen Vorschüsse werden auf der Grundlage des zuvor beschlossenen Wirtschaftsplans eingefordert und nach der Jahresabrechnung könnten sich Deckungslücken ergeben, in dem die Vorschüsse die im Wirtschaftsjahr tatsächlich entstandenen Kosten nicht abdecken, sog.Abrechnungsspitzen, also eine Nachzahlung.

Zunächst dürften in guten notariellen Kaufverträgen über eine Eigentumswohnung entsprechende Regelungen getroffen sein, welche den Fall unbezahlter Hausgelder zwischen Verkäufer und Käufer regeln. Grundsätzlich trägt der Käufer das Hausgeld ab Eigentumseintragung, während der Verkäufer für das Hausgeld in seiner Eigentums-und Besitzzeit haftet.

Aber selbst die beste notarielle Zahlungsverpflichtung des Verkäufers nützt nichts, wenn der Verkäufer zahlungsunwillig oder gar zahlungsunfähig ist.

Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümer wendet sich dann an den Käufer und fordert diesen zur Zahlung der „fremden“ Schuld auf.

Bis Juli 2013 hat der Käufer gemeinsam mit dem Verkäufer tatsächlich für das nichtgezahlte Hausgeld gehaftet. Mit Urteil vom 13.September 2013, Az.: V ZR 209/12 hat der Bundesgerichtshof einer Haftung des Käufers für rückständige laufende Hausgelder ein Ende bereitet: der Käufer haftet hierfür nicht mehr. Ausnahme: die Abrechnungsspitze, d.h. die Nachzahlung.

Wichtig für Erden zu wissen: Erben einer Eigentumswohnung haften mit ihrem Privatvermögen für die Hausgeldrückstände des Erblassers. Das einzige Mittel gegen diese Erbenhaftung wäre die Ausschlagung der Erbschaft.