IMMOBILIENRECHT

Der Käufer belästigt Sie mit Mängeln, obwohl Sie besten Gewissens die Immobilie besichtigen ließen? Sie haben den Verdacht, dass es nur um eine nachträgliche Kaufpreissenkung geht? Oftmals wird ein Privatgutachter mit dem Ziel benutzt, Mängel zu dokumentieren, für die Sie rechtlich nicht eintrittspflichtig sind. Es besteht ein wirksamer Gewährleistungsausschluss, der Käufer hat die Immobilie besichtigt und konnte alle Mängel sehen, Sie haben den Käufer im Rahmen der Verhandlungen Ihr gesamtes Wissen mitgeteilt oder es liegen überhaupt keine Mängel vor, wie beispielsweise bei Setzungsrissen bei Altimmobilien, vgl. LG Coburg, Urteil vom 25.März 2019, Az.: 14 O 271/17.

Können auch Angaben im Maklerinserat eine vertraglich zugesicherte Beschaffenheit bedeuten, wie zum Beispiel der Hinweis „vollständig saniert 2020“?

Bei einem wirksamen Gewährleistungsausschluss nur dann, wenn dies in irgendeiner Art Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hat. Sonst ist dies unbeachtlich, allerdings gelten diese Objektbeschreibungen in öffentlichen Äußerungen der gewöhnlichen Beschaffenheit und werden dann nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasst.

Wie verhält es sich mit der Angabe im Maklerinserat „Einziehen und Wohlfühlen“ und das „perfekte Zuhause“?

Mit dem Hanseatischen Oberlandesgericht Bremen, Hinweisbeschluss vom 09.März 2023, Az.: 4 U 15/22 sind dies allgemeine Anpreisungen des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt und begründen keine Haftung.

Ist ein standardisierter Gewährleistungsauschluss im notariellen Grundstückskaufvertrag immer wirksam?

Nein, es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die einer richterlichen Inhaltskontrolle unterliegen und nicht alle Schäden ausschließen dürfen, vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19.September 2007-VIII ZR 141/06, jedenfalls, wenn diese von dem Verkäufer wiederholt verwendet werden, wie bei einem Bauträger.

Der Bauträger liefert nicht zur vertraglich vereinbarten Zeit: Sie haben Anspruch auf Verzugsschadensersatz gemäß § 280 BGB beispielsweise in Höhe der Miete für eine Ersatzwohnung und Bereitstellungszinsen sowie Lagerkosten.

Fehlt es an einer Baugenehmigung für den ausgebauten Dachboden haftet der Verkäufer.

Hat der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen, z.B. Schimmel/Feuchtigkeit lediglich optisch behandelt und kaschiert?

Sie haben als Käufer Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 BGB in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten, die Sie in einem selbstständigen Beweissicherungsverfahren verbindlich feststellen lassen können.

Fehlt an einer Horizontalsperre und Feuchtigkeit steigt infolge Kapillarwirkung ins Mauerwerk besteht in der Regel Anspruch auf Schadensersatz, vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 10.Februar 2006, 21 U 57/05, nachdem die gewöhnliche Beschaffenheit auch bei einer Gebrauchtimmobilie, Freiheit von Feuchtigkeit erwartet werden darf.

Im Dach „lebt“ ein Marder?

Ein Marder ist ein Mangel, über den aufgeklärt werden muss, allerdings nicht, wenn dieser vor Jahren auftrat.

Statt Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten können Sie auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen bzw. die Anfechtung erklären und Schadensersatz geltend machen.