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Maklerrecht

Sie sind Kunde eines Maklers und unzufrieden mit der Leistung oder dem Maklervertrag?

Wir kümmern uns um:

  • Abwehr von unberechtigter Maklervergütung
  • Beendigung/Kündigung des Maklervertrags

 

Ein Beispiel einer wirksamen Strategien zur Abwehr unberechtigter Maklervergütung:

Als Maklerkunde hat Ihnen ein Makler aufgrund eines mündlich oder schriftlichen Maklerauftrags Ihre Traumimmobilie nachgewiesen oder vermittelt.
Nun kommt die Maklerrechnung, deren Höhe Verhandlungssache ist und in der gelebten Praxis vom Kaufpreis abhängt, allerdings regelmäßig nicht verhandelt wird, sondern vom Makler über Allgemeine Geschäftsbedingungen gefordert wird, meist 5 % zzgl.Mwst.

Muss diese Maklervergütung vom Maklerkunden, der regelmäßig der Käufer ist, obwohl der Verkäufer den Makler eingeschaltet hat, in jedem Fall bezahlt werden?

Nein: sofern Sie als Maklerkunde Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind und Sie das Maklerexpose anlässlich einer Besichtigung des Kaufobjekts (sog. Außergeschäftsraumvertrag gemäß § 312 b BGB) oder lediglich online (sog. Fernabsatzvertrag gemäß § 312 c BGB) erhalten haben, steht Ihnen u.U. ein Widerrufsrecht zu. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie nicht oder nicht wirksam über Ihr Recht zum Widerruf belehrt worden sind. Sollte eine Widerrufsbelehrung fehlen oder nicht wirksam sein, können Sie den Maklervertrag 1 Jahr und 14 Tage widerrufen.

Ferner sollten Sie die Maklervergütung wirklich verhandeln und nicht klaglos annehmen: etwa wäre eine Aufsplittung zur Hälfte durch den Verkäufer und zur Hälfte durch den Käufer ein mögliches Verhandlungsziel. Oder Sie wirken besonders bei höheren Kaufpreisen auf eine Verringerung der Maklercourtage hin, etwa bei Kaufpreisen über einer Million.

Schließlich kommt es in der Praxis vor, dass der Verkäufer seinen Verkaufsentschluss ernsthaft aufgibt und erst nach Ablauf einer Frist von einigen Monaten aufgrund veränderter Umstände das Kaufobjekt erneut, nun aber privat anbietet. Meldet sich nun der Kaufinteressent, der das Maklerexpose bereits vorher erhalten hat oder durch Nachweis des Maklers besichtigt hat, auf das private Inserat, stellt sich die Frage, ob dennoch Maklervergütung gezahlt werden muss.

Einigen sich Verkäufer und Käufer ohne Makler, muss zur Unterbrechung des Kausalzusammenhangs eine Zeitspanne zwischen Einstellung der Verkaufsabsicht und Neuverhandlung verstrichen sein: als angemessener Zeitraum wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mindestens 4 Monate (BGH, Urteil vom 13.Dezember 2007, Az: III ZR 163/07) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom 22.September 2005, Az: III ZR 393/04) gesehen. Mit dem Urteil des Hanseatischen Oberlandesgericht vom 19. April 2002, Az.:4 U 36/01 sind 20 Monate in jedem Fall eine Zeitspanne, die dagegen spricht, dass der Kaufvertrag noch auf eine Maklertätigkeit zurückgeht.

Auch ist bei erheblichen Preisnachlässen, beispielsweise von 50 %, jedenfalls mehr als 15 %, ein wirtschaftlich anderer Kaufvertrag als der vom Makler nachgewiesene Kaufvertrag zustande gekommen, der die Maklervergütung entfallen lassen kann, vgl.BGH, Urteil vom 06. Februar 2014, Az.: III ZR 131/13.

Die Darlegungs-und Beweislast für die Ursächlichkeit seiner Maklertätigkeit für den Kaufvertragsabschluss trägt der Makler, vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.Dezember 2015, Az.:8 U 2/14.

Im Übrigen reicht es nicht aus, den meist zeitlich befristeten Maklervertrag auslaufen zu lassen oder zu kündigen und im Anschluss den Kaufvertrag zu schließen, um die Maklerprovision zu vermeiden: denn die Maklerleistung ist während der Vertragslaufzeit erbracht worden.

Schließlich kann es Fallgestaltungen geben, indem es gemäß § 654 BGB treuwidrig ist, Maklervergütung zu fordern, insbesondere, wenn der Makler Verpflichtungen aus dem Maklervertrag verletzt hat: der Makler ist verpflichtet, solche Informationen an den Kunden weiterzugeben, die für den Käufer ersichtlich von Bedeutung sind, beispielsweise das richtige Baujahr, vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 26.September 2001, Az.: 7 U 3/01, oder die richtige Wohnfläche, fehlende Angaben zum Energieverbrauch, vgl.Art.12 der Richtlinie 2010/31 EU, vgl.BGH, Urteil vom 05.Oktober 2017, Az.: I ZR 229/16.

Es lohnt sich, den Maklervertrag durch mich prüfen zu lassen.

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Uwe Piehl, Rechtsanwalt für Maklerrecht in Bremen. Ich bin für Sie da!