26.01.2023
18.01.2023
Beratung von jungen Fußballern
An der Schwelle zur Profikarriere
Was ein Bremer Anwalt, ein Berliner Scout und ein früherer Werder-Spieler mit ihrer Agentur bezwecken
Bremen. Es gab eine Zeit, jawohl, da sah der Kader des FC Bayern auch nicht hochkarätiger aus als der vom SV Werder. Da hatten Talente wie Francis Banecki, Max Kruse oder später auch Niclas Füllkrug es schwer, sich durchzusetzen im Bremer Kader. Die Konkurrenz hieß Micoud, Klose oder Pizarro. Was aus Max Kruse und Niclas Füllkrug wurde, ist bekannt. Was aus Francis Banecki wurde, ist weniger bekannt. Er war mal U20-Nationalspieler. Er spielte 2005 die U20-WM, auf der Argentinien dank eines überragenden Lionel Messi den Titel holte. Baneckis Weg verlief danach anders als der von Kruse, Füllkrug oder erst recht Messi. Er landete schließlich an der Basis, im Jugendfußball. Er ist inzwischen 37 Jahre alt, er weiß inzwischen so viel über junge Fußballer. Er sagt: „Ich habe so viele Talente gesehen, die gescheitert sind.“
In gewisser Weise kann er auch sich selbst dazuzählen. Und nicht nur deswegen – oder vielleicht gerade deswegen – passt er ganz gut in diese Etage des Leistungsfußballs, die vor der Etage mit dem Glitzerimage kommt. Zusammen mit dem Bremer Anwalt Uwe Piehl und Baneckis Berliner Partner Faris Abu Hejab betreibt er eine Berateragentur für junge Fußballer. Und für Kicker, die es quasi auf dem zweiten Bildungsweg, ohne Nachwuchsleistungszentrum, doch noch in den gehobenen Fußball schaffen wollen. „Wir wollen“, sagt Uwe Piehl, „junge Spieler begleiten, wir wollen Steine auf ihrem Weg beiseitelegen.“ Sieben Jugendliche mit Förderverträgen bei Hertha BSC oder Union Berlin werden von der Agentur „Piehl Sports Department“ betreut, dazu acht Spieler aus einer riesigen Grauzone des Fußballs: Spieler, die keine Profiverträge besitzen, die man aber eigentlich auch nicht mehr als Amateursportler bezeichnen möchte.
Uwe Piehl, 53 Jahre alt, hat eine Kanzlei am Wall. Die Kanzlei ist auf Immobilienrecht, Mietrecht, Baurecht und Maklerrecht spezialisiert. Piehl sagt, er sei finanziell unabhängig, er sei nicht angewiesen auf Einkünfte aus dem Fußball-Business. Aber länger noch, als er schon Anwalt ist, gehört auch das Fußball-Metier zu ihm. Lange kickte er beim FC Oberneuland, er gehörte vier Jahre lang zum FCO-Vorstand, war Sprecher des Vereins. Im vergangenen Sommer war es kein Zufall, dass der einstige Werder-Profi Sören Seidel neuer FCO-Coach wurde. Er sei mit Sören Seidel befreundet, sagt Uwe Piehl.
In den Maklerbereich des Fußballs sei er gelangt, erzählt er, nachdem er 2007 Juristen aus São Paulo kennengelernt hatte. Einer sei Vizepräsident des FC Santos gewesen, und die Juristen hätten versucht, einen Mittelstürmer namens Diogo – nicht zu verwechseln mit Werder-Star Diego – an Werder Bremen zu vermitteln. Werder suchte zu der Zeit einen Nachfolger für Miroslav Klose, den die Bayern zu sich geholt hatten. Und Diogo, sagt Piehl, sei immerhin ein Kandidat für die Olympia-Auswahl Brasiliens gewesen. Aus dem Geschäft wurde nichts, aber der Bremer Anwalt blieb quasi am Ball, ein bisschen wenigstens. Nicht nur Immobilienrecht, sondern auch Vertragsrecht im Fußball wurde seine Spezialität.
„Letztlich ist es eine Rechtsdienstleistung“, sagt er zu einem immer wiederkehrenden Fall im Berufsfußball: Da treffen gut ausgebildete und erfahrene Vertreter von Profiklubs auf junge Talente, die sie gern an den Klub binden würden. Das Talent hat in der Regel wenig Kenntnis von Verträgen oder dessen Fallstricken, seine Eltern ebenso. Erst wenn aus dem Talent ein begehrter Profi geworden ist, kehre sich das Machtverhältnis am Verhandlungstisch um, sagt Piehl. Dann sei der Spieler in der Position des Stärkeren – und nicht der Klub.
Im Zuge seines Fußball-Netzwerkens lernte Uwe Piehl vor einigen Jahren den Berliner Francis Banecki kennen. Der galt einst beim SV Werder als großes Talent, spielte aber nur dreimal in der Bundesliga und für ein paar Sekunden Champions League. Eine gerissene Patellasehne und auch eine gewisse Hybris verhinderten, dass es mehr wurde. „Hätte ich eine andere Mentalität gehabt, wäre ich vielleicht anders und stärker aus meiner Verletzung herausgegangen“, sagt Banecki. Aber er sei ja auch am Hochmut gescheitert. Großes Talent gleich große Karriere, das stimme eben einfach nicht. „Ich habe viel Lehrgeld bezahlt“, sagt er. Nach einer mäßig erfolgreichen Tingelei von Bremen über Braunschweig, Emden, Meppen, Oberneuland nach Rehden kehrte er nach Berlin zurück. Studierte, nach seiner Ausbildung in Rehden zum Automobilkaufmann, in Berlin Sport und Sozialpädagogik.
Er arbeitet dort jetzt als Sportlehrer an einer Grundschule in Reinickendorf. Er hat eine Fußballschule, ist U15-Trainer bei den Füchsen Berlin – und hat jetzt mit Uwe Piehl und dem Jugendscout Faris Abu Hajeb eben auch diese Agentur. Der Wille sei das A und O, das sage er den Jungs immer wieder. „Du kannst so viel Talent haben, wie du willst“, sagt er, „wer den härteren Willen hat, wird sich durchsetzen.“ Er wisse, dass sich das lohnt, und meint damit nicht die Entlohnung im eigentlichen Sinne. Die kurze Zeit als Profi auf der Bundesliga-Bühne sei eine „wahnsinnig schöne Erfahrung“ gewesen. Und seine Frau habe er in Bremen auch noch kennengelernt. Francis Banecki ist dreifacher Vater, sein ältester Sohn spielt bei ihm in der U15 der Füchse.
Beratung, Betreuung, Begleitung auf dem Weg durch die Fußball-Ebenen: So wenig viele von Spielerberatern halten, so sehr scheint es auf sie anzukommen. Die Vorstufe zum Profifußballer gilt als sensibler Bereich, die Träume fliegen hoch, und manchmal müssen sie eingefangen werden. Uwe Piehl erzählt vom Vater eines jungen Spielers, der in seiner Kanzlei wortwörtlich gesagt habe: Mein Junge wird der nächste Messi! In der Folge habe es der Junge dann zu einem Probetraining in der vierten englischen Liga gebracht. Doch daraus sei nichts geworden.
Olaf Dorow
An der Schwelle zur Profikarriere
12.12.2022
30.11.2022
13.10.2022
29.08.2022
18.11.2021
22.04.2021
Einwand der Vorkenntnis durch Maklerkunden
Der Maklerkunde, dem die wesentlichen Faktoren des Hauses oder Grundstücks schon vor der Inanspruchnahme des Maklers bekannt gewesen sind, kann sich jedenfalls gegenüber dem sog.Nachweismakler auf Vorkenntnis berufen und muss seine Vorkenntnis grundsätzlich nicht offen legen, vgl.BGH, Urteil vom 09.November 1983, Iva ZB 60/82; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.Februar 1999, Az.7 U 133/98.
Erst wenn der Makler dem Maklerkunden ein weiteres, verkaufswesentliches Merkmal liefert, ist der Maklerkunde mit dem Einwand der Vorkenntnis ausgeschlossen. Fall aus der Praxis: eine offene Besichtigung liefert in der Regel kein weiteres verkaufswesentliches Merkmal, wenn der Maklerkunde das Kaufobjekt schon vorher durch den Eigentümer besichtigt hat und der Kaufpreis und Übergabedatum bekannt gewesen ist.
Gegenüber dem Vermittlungsmakler greift der Vorkenntniseinwand allerdings nicht. Der Vermittlungsmakler weist das Kaufobjekt nicht nur nach, sondern wirkt auf den Verkäufer zusätzlich final zur Förderung der Verkaufsbereitschaft, gegbf. durch Verhandlungen, ein.
In der Praxis wird der Begriff „Vermittlung“ regelmäßig als Oberbegriff sowohl für den Nachweismaklervertrag als auch den Vermittlungsmaklervertrag verwendet, sodass es nicht auf die Überschrift, sondern allein auf den Inhalt ankommt.
M.a.W.: selbst wenn der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Begriff „vermitteln“ oder „Vermittlung“ verwendet, muss dies nach den Umständen des Einzelfalls nicht zwingend bedeuten, dass inhaltlich ein Vermittlungsvertrag vorliegt.
Denn eine Bestätigungsklausel in AGB ist unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 20.März 2014, Az.:VII ZR 248/13.
15.04.2021
Verwirkung des Maklerlohn gemäß § 654 BGB
Sofern im Expose‘ des Maklers verkaufswesentliche Falschangaben enthalten sind, führen diese zur Aberkennung der Maklervergütung nach § 654 BGB, d.h. der Makler muss seine Vergütung zurückzahlen oder erhält diese erst gar nicht, vgl. BGH, Urteil vom 24.Juni 1981, Az.:IVa ZR 225/80.
Weist das Expose‘ beispielsweise eine falsche Wohnfläche oder ein unzutreffendes Baujahr aus, verwirkt der Makler seinen Lohnanspruch jedenfalls dann, wenn er positive Kenntnis von der richtigen Wohnfläche oder dem richtigen Baujahr hat; Angaben des Verkäufers darf er aber vertrauen, es sei denn, diese sind evident unrichtig und der Makler vorsätzlich oder zumindest leichtfertig gehandelt hat.
Gleiches gilt für Angaben „ins Blaue hinein“ beispielsweise bei Besichtigungen („es gab keine Feuchtigkeitsschäden und keinen Schimmel“, obwohl der Makler überhaupt keine Kenntnis davon hatte, ob Feuchtigkeit bzw. Schimmel in der Vergangenheit bereits aufgetreten war und sich nach Kauf gerade Feuchtigkeits-und Schimmelschäden herausstellten).
Ein anderes Beispiel aus der Praxis: der Makler bietet im Expose‘ 2 vermietete Eigentumswohnungen an, obwohl es sich nur um eine Eigentumswohnung und einen als 1-Zimmer-Wohnung vermieteten Dachboden handelt, für den nach der Teilungserklärung lediglich ein Sondernutzungsrecht ergab.
30.11.2020
Mietrecht, Wohnungseigentum und Corona
30.11.2020
Neue gesetzliche Regelung zur Maklercourtage
30.11.2020
Unberechtigte Maklervergütung
30.11.2020
Unmut über Partys am Hulsberg
20.03.2020
Klage gegen Zwangsschließung und Entschädigung bei Existenzgefährdung
Autor: Rechtsanwalt Uwe Piehl, Am Wall 116, 28195 Bremen, www.bremer-kanzlei.de
Aus aktuellen Anlaß darf angesichts der Allgemeinverfügung des Ordnungsamtes der Stadt Bremen vom 17. März 2020 zum Öffnungsverbot von stationärem Einzelhandel etc. (Ausnahme: für Lebensmittel) darauf hingewiesen werden, dass diese Allgemeinverfügung bis zum 17. April 2020 vor dem Verwaltungsgericht Bremen juristisch angegriffen werden kann.
Diese Allgemeinverfügung ist in der gegenwärtigen Gestalt m.E. rechtswidrig und verletzt Gewerbetreibende in ihrem Grundrecht auf Berufsausübungsfreiheit und Persönlichkeitsrecht:
Zwar mögen die Voraussetzungen des § 28 Abs.1 Infektionsschutzgesetz noch gegeben sein, nachdem Schutzmaßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung des Coronavirus getroffen wurden, nachdem entsprechende Krankheitsfälle aufgetreten sind.
Aber es lässt sich über die Verhältnismäßigkeit trefflich streiten:
Wieso ist es Friseurbetrieben (es sei Ihnen gegönnt) gestattet, geöffnet bleiben, während ein stationärer Einzelhändler schließen muss? Der Kundenkontakt beim Friseurbetrieb dürfte ungleich intensiver sein, als beim Kundenkontakt der Verkäufer mit dem Kunden im Bekleidungshandel?
Wieso wird als milderes Mittel zu einer Schließungsverfügung nicht eine Öffnung mit Auflagen verfügt wie in Restaurants mit eingeschränkten Öffnungszeiten oder mit der Verpflichtung des Einzelhändlers gleichzeitig nur eine bestimmte Personenanzahl in das Ladengeschäft zu lassen? Oder Temperaturmessung im Zuge einer Einlasskontrolle durchzuführen, um Erkrankte am Zugang zu hindern.
Das Auswahlermessen und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist zwingend zu beachten und wird verwaltungsgerichtlich daraufhin überprüft, ob sachliche Gründe hierfür vorliegen bzw.gegen das Willkürverbot verstoßen wird, insbesondere den Gleichheitsgrundsatz, wesentlich Gleiches auch wesentlich gleich zu behandeln.
Eine verwaltungsgerichtliche Klage ist rechtschutzgesichert.
Des Weiteren darf auf die Möglichkeit hingewiesen werden, dass Selbstständigen und Freiberuflern ein Anspruch auf Entschädigung gemäß § 56 Abs.1 Infektionsschutzgesetz gegen das Land Bremen zusteht, der nach § 56 Abs.4 im Falle der auch die weiterlaufenden nicht gedeckten Betriebsausgaben in angemessenen Umfang umfasst sowie nach § 58 IfSG Erstattung für die Aufwendung für die soziale Sicherung in angemessenen Umfang.
Hier ist der Klageweg vor die Zivilgerichte eröffnet.
20.03.2020
Tapetenwechsel
“Irmgard Damboldt kann wieder in Ihre Wohnung – aber die Angst bleibt”
20.03.2020
27.05.2019
27.05.2019
“Ein Nickerchen vorm TV rettete mich”
20.03.2019
Muss die Maklervergütung eigentlich immer vom Käufer bezahlt werden?
Die Freude über den Kauf der neuen Immobilie, des Hauses, der Eigentumswohnung ist groß, aber bekommt einen Dämpfer, wenn die Vertragsnebenkosten fällig sind. Dies sind neben den Notargebühren und Grunderwerbssteuer insbesondere Maklerkosten. Diese werden kraft Vereinbarung regelmäßig dem Käufer auferlegt, obwohl der Verkäufer den Makler „bestellt“ hat.
Gibt es legale Auswege, um die Maklergebühren für den Käufer einzusparen?
Ja, unter gewissen Voraussetzungen.
Die Politik diskutiert die Einführung des sog.“Bestellerprinzips“ nach dem Mietrecht nun auch im Immobilienrecht.
Selbst wenn der Makler den Maklervertrag fehlerfrei durchgeführt hat, kommt unter gewissen Umständen ein Widerruf des Maklervertrags durch den Käufer in Betracht: ist der Käufer ein Verbraucher muss der Makler den Käufer ordnungsgemäß über sein gesetzliches Widerrufsrecht informieren. Immer dann, wenn der Maklervertrag online, beispielsweise über immoscout oder e-mail kontaktiert wird und das Expose‘ digital versendet wird, muss der Verbraucher richtig und vollständig über sein Widerrufsrecht gemäß §§ 312 c, 355 BGB belehrt werden.
Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist diese nicht ordnungsgemäß kann der Maklervertrag widerrufen werden und der Käufer schuldet keine Maklervergütung.
Das Gleiche gilt, wenn der Makler das Expose‘ erst am Kaufobjekt übergibt. Dann besteht ein Widerrufsrecht für diesen sog.“Außergeschäftsraumvertrag“.
Wenn der Makler schlecht leistet, das Objekt „schönredet“ beispielsweise dem Käufer nicht alle Informationen des Verkäufers über das Baujahr oder falsche wesentliche Eigenschaften des Kaufobjekts wie die Wohnfläche mitteilt, verwirkt der Makler den Vergütungsanspruch (§ 654 BGB), Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.Januar 2007, Az.:III ZR 146/07)
14.01.2019
Haftung des Käufers einer Eigentumswohnung für nichtgezahltes Hausgeld des Verkäufers?
Für manchen Käufer einer Eigentumswohnung gibt es nach Eintragung ins das Wohnungsgrundbuch eine böse Überraschung. Neben Glückwünschen zum neuen Eigentum meldet sich die Hausverwaltung der Wohnungseigentumsanlage und teilt dem Käufer mit, dass der Verkäufer in der Vergangenheit das Hausgeld nicht oder nicht vollständig bezahlt hat und fordert das rückständige Hausgeld von dem Käufer. Wird das Hausgeld aus der Zeit des Voreigentümers von dem Käufer nicht bezahlt, droht die Hausverwaltung womöglich mit der Zwangsversteigerung der gekauften Eigentumswohnung.
Zu Recht?
Das Hausgeld dient zur Zahlung der Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer wie Dach, Fenster, Treppenhäuser, Markisen, gegbf.Balkone. Davon zu unterscheiden ist das Sondereigentum an der gekauften Wohnung selbst. Die Kosten für das Sondereigentum trägt der Käufer natürlich selbst.
Die monatlichen Vorschüsse werden auf der Grundlage des zuvor beschlossenen Wirtschaftsplans eingefordert und nach der Jahresabrechnung könnten sich Deckungslücken ergeben, in dem die Vorschüsse die im Wirtschaftsjahr tatsächlich entstandenen Kosten nicht abdecken, sog.Abrechnungsspitzen, also eine Nachzahlung.
Zunächst dürften in guten notariellen Kaufverträgen über eine Eigentumswohnung entsprechende Regelungen getroffen sein, welche den Fall unbezahlter Hausgelder zwischen Verkäufer und Käufer regeln. Grundsätzlich trägt der Käufer das Hausgeld ab Eigentumseintragung, während der Verkäufer für das Hausgeld in seiner Eigentums-und Besitzzeit haftet.
Aber selbst die beste notarielle Zahlungsverpflichtung des Verkäufers nützt nichts, wenn der Verkäufer zahlungsunwillig oder gar zahlungsunfähig ist.
Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümer wendet sich dann an den Käufer und fordert diesen zur Zahlung der „fremden“ Schuld auf.
Bis Juli 2013 hat der Käufer gemeinsam mit dem Verkäufer tatsächlich für das nichtgezahlte Hausgeld gehaftet. Mit Urteil vom 13.September 2013, Az.: V ZR 209/12 hat der Bundesgerichtshof einer Haftung des Käufers für rückständige laufende Hausgelder ein Ende bereitet: der Käufer haftet hierfür nicht mehr. Ausnahme: die Abrechnungsspitze, d.h. die Nachzahlung.
Wichtig für Erden zu wissen: Erben einer Eigentumswohnung haften mit ihrem Privatvermögen für die Hausgeldrückstände des Erblassers. Das einzige Mittel gegen diese Erbenhaftung wäre die Ausschlagung der Erbschaft.
28.11.2018
Experten-Wissen: Rechte und Pflichten des Vermieters bei der Verwertungskündigung.
Im praktischen Leben kommt es vor, dass der Käufer einer vermieteten Immobilie ein starkes Interesse an einem mieterfreien Objekt hat. Sei es, weil der Käufer in der Absicht gekauft hat, die Immobilie mit Gewinn ohne Mieter weiterzuverkaufen, sei es, dass der Vermieter einen sanierungsbedürftigen Altbau abreißen möchte, um auf dem Kaufgrundstück einen Neubau zu realisieren. In diesen Sachverhalten hilft dem Käufer als Vermieter, der in die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes eingetreten ist, das weithin bekannte Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf nicht weiter. Denn der Käufer möchte eine der vermieteten Wohnungen nicht für sich selbst oder für seine Kinder, Onkel, Tante, Neffe, Nichte, Lebensgefährten oder für den geschiedenen Ehegatten nutzen.
Hat der Käufer dennoch eine Möglichkeit, die bestehenden Mietverträge mit Recht zu kündigen?
Ja, unter engen Voraussetzungen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse eine sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB auszusprechen. Doch es ist Vorsicht geboten: die Verwertungskündigung muss richtig formuliert werden, um Formfehler in der Formulierung zu vermeiden und die formellen Voraussetzungen zu wahren. Ansonsten ist die Verwertungskündigung bereits formell unwirksam. Des Weiteren muss der Vermieter in der Kündigungserklärung inhaltlich darlegen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine angemessene Verwertung des Grundstücks dar, wenn die Entscheidung des Vermieters von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Hiervon ist auszugehen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und ein Neubau genehmigungsfähig ist. Die Baugenehmigung muss hingegen noch nicht vorliegen. Für die Begründung der Verwertungskündigung reicht daher aus, dass dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche bauliche Maßnahme er stattdessen plant. Es ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein größerer Spielraum für Investoren und Objektentwickler vorhanden. Der Vermieter muss zur Begründung der Verwertungskündigung keine konkrete Wirtschaftlichkeitsberechnung mehr vorlegen. (BGH, Urteil vom 09.Februar 2011, Az.: VIII ZR 155/10-juris) Schwieriger gestaltet sich die Situation im Fall einer Weiterverkaufsabsicht: der Eigentümer, der vermietete Wohnungen in der spekulativen Absicht der Weiterveräußerung gekauft hat, erleidet keinen erheblichen Nachteil, indem er nicht den maximalen Gewinn bei einer Entmietung erzielt. Denn die Rechtsprechung mutet dem Käufer einer vermieteten Immobilie zu, das Objekt eben vermietet weiterzuverkaufen. Etwas anderes gilt aber, wenn sich die bestehenden Mietverhältnisse als „faktisches Verkaufshindernis“ darstellen. Wenn der (Weiter-)Verkauf nur zu wirtschaftlich unvernünftigen Bedingungen möglich ist oder sich die Immobilie nicht mehr ausreichend rentabel bewirtschaften lässt. Es gilt aber stets die Rechte des Mieters zu berücksichtigen, die Rechtsprechung, insbesondere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für die Verwertungskündigung beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren nach dem Mietbeginn um jeweils drei Monate. Der Vermieter hat den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Denn der Mieter kann nach der Sozialklausel widersprechen. Der Widerspruch des Mieters gegen die Verwertungskündigung ist möglich, wenn eine unbillige Härte vorliegt. Ein Härtefall kann zum Beispiel bei einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder Krankheit oder drohender Obdachlosigkeit sowie Suizidgefahr vorliegen. Nur wenn der Mieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen wurde und den Widerspruch schriftlich innerhalb von zwei Monaten erhebt, werden diese Widerspruchsgründe berücksichtigt. (Spätestens bis zur ersten Gerichtsverhandlung muss der Mieter sich auf einen Härtefall berufen haben.) Der Mieter kann die Verwertungskündigung also abwehren. Zieht der Mieter nicht innerhalb der Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat er eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Gerichtskosten und die Anwaltskosten. Der Streitwert für Gerichtskosten und Anwaltskosten berechnet sich nach der Jahresnettomiete. Wer die Räumungsklage verliert, zahlt die Gerichtskosten und die Kosten des Anwalts. Mit dem Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsräumung betreiben. Dem Mieter verbleibt als letzte Möglichkeit aus wichtigem Grund einen Vollstreckungsschutzantrag wegen drohender Obdachlosigkeit oder wegen Selbstmordgefahr zu stellen. Oftmals endet die Räumungsklage jedoch in einem Räumungsvergleich mit einer Abfindung für den Mieter, also einem Aufhebungsvertrag. Doch Vorsicht: ist die Verwertungsabsicht nur vorgetäuscht, steht dem Mieter Schadensersatz zu, wenn der Vermieter nicht verwertet. Hierzu zählen die Umzugskosten, Maklerkosten, Inseratskosten, ggfls. Möbel. Jeder Vermieter und jeder Mieter ist gut beraten, sich qualifizierten rechtlichen Rat einzuholen. Ich vertrete Sie gerne, schnell und effizient, um die Eigenbedarfskündigung zu formulieren und durchzusetzen oder die Eigenbedarfskündigung abzuwehren.
21.08.2018
Widerruf bei Mietvertrag?
Besteht ein Widerrufsrecht für Mietvertrag, ein Recht zum Widerruf Mietvertrag ohne Besichtigung oder ein Recht zum Widerruf nach Einzug oder ein Recht zum Widerruf vor Einzug? Der Widerruf des Mietvertrags durch Mieter bzw.ein Widerrufsrechts des Mieters mit einem Widerrufsrecht des Mietvertrags ist nach der Verbraucherrichtlinie seit 2014 möglich, wenn ein Verbrauchervertrag vorliegt, d.h.ein Mietvertrag zwischen einem Vermieter als Unternehmer und einem Mieter als Verbraucher. Es besteht bei Haustürgeschäften und bei abgeschlossenen Mietverträgen im Fernabsatz, § 312 Abs.4 BGB, also online. Wann ist aber ein Vermieter ein Unternehmer? Als Faustformel kann man bei einer dauerhaften Vermietertätigkeit von 8-10 Wohnungen von einem Vermieter als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ausgehen, wenn der Vermieter also mehrere Wohnungen vermietet und wiederholt, Mietverträge abschließt. Für Mieter von sog.Privatvermietern besteht also kein Widerrufsrecht. Wann besteht also das Recht zum Widerruf, wenn der Vermieter als Unternehmer gilt? Es muss sich um einen Mietvertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters handeln, beispielsweise in der Mietwohnung oder vor dem Haus. Dann kann der Mieter bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung mit einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss wirksam gemäß § 355 Abs.2 BGB widerrufen. Allerdings gibt es Ausnahmen: besichtigt der Mieter oder dessen Vertreter, Mitmieter, die Wohnung, dann besteht kein Widerrufsrecht. Dies gilt auch im Falle von Sammelbesichtigungen. Interessant auch: dieses Widerrufsrecht gilt nicht nur bi Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei Vertragsänderungen wie Mieterhöhungen, Betriebskostenerhöhungen und Aufhebungsvereinbarungen mit Leistungspflichten des Mieters.
20.08.2018
Mietminderung wegen Sommerhitze?
Mietminderung nach Wasserrohrbruch und nach Wasserschaden, nach Brand, nach Nachbarschaftslärm, Mietminderung bei Baulärm, bei Sanierung oder Mietminderung bei Schimmel oder Mietminderung bei Heizungsausfall ist vielen Mietern oder Vermietern bekannt. Aber gibt es auch Mietminderung bei Hitze, bei Sommerhitze? Ist eine Dachgeschoßwohnung bei einem sommerlichen Temperaturanstieg auf 30 Grad cel.mangelhaft und berechtigt zur Mietminderung, weil die Mieter nachts nicht schlafen können? Nein, urteilte bereits das Amtsgerichts Leipzig mit Urteil vom 06.September 2004, Az.: 164 C 6049/04-juris: wenn ein Mieter bewußt eine Dachgeschosswohnung anmietet, muss er regelmäßig mit höheren Innentemperaturen rechnen und darf die Miete deswegen nicht kürzen. Der Mieter darf die Bruttomiete dann nicht um 20 % mindern. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Außenjalousien oder eine Klimaanlage. Mindert der Mieter dennoch die Miete, riskiert er eine Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs. Denn es handelt sich um eine Mietminderung ohne Grund.
01.05.2018
INDEXMIETE
was bedeutet das? Indexmiete und Wertsicherungsklausel? Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete oder Indexmiete? Indexmiete ja oder nein?
Vermieter und Mieter fragen sich, ob eine Indexmiete für sie gut oder schlecht ist.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Indexmiete in einem Wohnraummietvertrag oder in einem Gewerbemietvertrag keine klassische Mieterhöhung darstellt und die Indexmiete sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbe zulässig und wirksam ist. Es handelt sich um eine Wertsicherungsklausel, die inflationsbedingte Effekte zugunsten des Vermieters ausgleicht. Der Vermieter und Mieter können daher eine Vereinbarung bzw. Vertragsklausel treffen, dass die Miete durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Abgestellt wird aktuell auf das Basisjahr 2010. Die Indexierung erfolgt durch Prozent oder Punkte. Ein Muster: Ändert sich der vom statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (auf der Basis von 2010=100) gegenüber dem vor dem Mietbeginn veröffentlichten Index um mindestens 10 % nach oben oder nach unten, so ändert sich automatisch der Mietzins im gleichen Verhältnis. Indexmiete und Mietspiegel, Indexmiete und Kappungsgrenze, Indexmiete und Modernisierung, Indexmiete und Nebenkosten, Indexmiete und Mietpreisbremse, Indexmiete und ortsübliche Vergleichsmiete haben nichts miteinander zu tun.
Die Indexmiete bezieht sich auf die Kaltmiete. Eine Kombination einer Staffel und Indexmiete unzulässig, wenn Mietstaffel und Indexmiete gleichzeitig laufen. Es besteht kein Widerspruchsrecht/Widerspruch des Mieters bei der Indexmiete. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Indexmiete Verjährung? Die Indexmiete verjährt in drei Jahren. Die Indexmiete empfehlen? Vorteile und Nachteile des Indexmietvertrags? Die Vorteile der Indexmiete liegen beim Vermieter.
05.04.2018
Experten-Wissen: Rechte und Pflichten des Vermieters bei der Eigenbedarfskündigung.
Im praktischen Leben kommt es vor, dass der Vermieter/Hauseigentümer eine vermietete Wohnung für seine Kinder, Tochter, Sohn, Onkel, Tante, Neffe, Nichte, Lebensgefährten, selbst für den geschiedenen Ehegatten benötigt. Oder wenn er die Wohnung als Zweitwohnung benötigt. Dann hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, also das Recht, eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auszusprechen. Doch es ist Vorsicht geboten: die Eigenbedarfskündigung muss richtig formuliert werden, um Formfehler in der Formulierung zu vermeiden und die formellen Voraussetzungen zu wahren. Ansonsten ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Es gilt die Rechte des Mieters zu berücksichtigen, die Rechtsprechung, insbesondere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für die Eigenbedarfskündigung beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren nach dem Mietbeginn um jeweils drei Monate. Der Vermieter hat den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Denn der Mieter kann nach der Sozialklausel widersprechen. Der Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn eine unbillige Härte vorliegt. Ein Härtefall kann zum Beispiel bei einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder Krankheit oder drohender Obdachlosigkeit sowie Suizidgefahr vorliegen. Nur wenn der Mieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen wurde und den Widerspruch schriftlich innerhalb von zwei Monaten erhebt, werden diese Widerspruchsgründe berücksichtigt. Spätestens bis zur ersten Gerichtsverhandlung muss der Mieter sich auf einen Härtefall berufen haben. Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung also abwehren. Wenn der Vermieter in demselben Haus über eine andere freie Wohnung verfügt, muss er diese dem Mieter anbieten. Allerdings wird die Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam, wenn der Vermieter diese Anbietpflicht unterlässt, sondern begründet lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz des Mieters. Andere Wohnungen, die nicht in demselben Haus sind, muss der Vermieter nicht anbieten. Es ist unter mehreren Mietern eine Sozialauswahl vorzunehmen. Zieht der Mieter nicht innerhalb der Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat er eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Gerichtskosten und die Anwaltskosten. Der Streitwert für Gerichtskosten und Anwaltskosten berechnet sich nach der Jahresnettomiete. Wer die Räumungsklage verliert, zahlt die Gerichtskosten und die Kosten Anwalt. Mit dem Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsräumung betreiben. Dem Mieter verbleibt als letzte Möglichkeit aus wichtigem Grund einen Vollstreckungsschutzantrag wegen drohender Obdachlosigkeit oder wegen Selbstmordgefahr zu stellen. Oftmals endet die Räumungsklage jedoch in einem Räumungsvergleich mit einer Abfindung für den Mieter, also einem Aufhebungsvertrag. Doch Vorsicht: ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, steht dem Mieter Schadensersatz zu, wenn der Vermieter nicht einzieht. Hierzu zählen die Umzugskosten, Maklerkosten, Inseratskosten, gegbf. Möbel. Jeder Vermieter und jeder Mieter ist gut beraten, eine Checkliste zu führen und sich qualifizierten rechtlichen Rat einzuholen.
Ich vertrete Sie gerne, schnell und effizient, um die Eigenbedarfskündigung zu formulieren und durchzusetzen oder die Eigenbedarfskündigung abzuwehren.
Rufen Sie an unter: +49 [0] 421 173 01 46-0 und vereinbaren einen Termin
oder schreiben eine Nachricht an: piehl@bremer-kanzlei.de
