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Bremer Kanzlei | Mietrecht, Immobilienrecht, Baurecht, Maklerrecht

Blog

28.11.2018

Experten-Wissen: Rechte und Pflichten des Vermieters bei der Verwertungskündigung.

Im praktischen Leben kommt es vor, dass der Käufer einer vermieteten Immobilie ein starkes Interesse an einem mieterfreien Objekt hat. Sei es, weil der Käufer in der Absicht gekauft hat, die Immobilie mit Gewinn ohne Mieter weiterzuverkaufen, sei es, dass der Vermieter einen sanierungsbedürftigen Altbau abreißen möchte, um auf dem Kaufgrundstück einen Neubau zu realisieren. In diesen Sachverhalten hilft dem Käufer als Vermieter, der in die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes eingetreten ist, das weithin bekannte Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf nicht weiter. Denn der Käufer möchte eine der vermieteten Wohnungen nicht für sich selbst oder für seine Kinder, Onkel, Tante, Neffe, Nichte, Lebensgefährten oder für den geschiedenen Ehegatten nutzen.

Hat der Käufer dennoch eine Möglichkeit, die bestehenden Mietverträge mit Recht zu kündigen?

Ja, unter engen Voraussetzungen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse eine sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB auszusprechen. Doch es ist Vorsicht geboten: die Verwertungskündigung muss richtig formuliert werden, um Formfehler in der Formulierung zu vermeiden und die formellen Voraussetzungen zu wahren. Ansonsten ist die Verwertungskündigung bereits formell unwirksam. Des Weiteren muss der Vermieter in der Kündigungserklärung inhaltlich darlegen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine angemessene Verwertung des Grundstücks dar, wenn die Entscheidung des Vermieters von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Hiervon ist auszugehen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und ein Neubau genehmigungsfähig ist. Die Baugenehmigung muss hingegen noch nicht vorliegen. Für die Begründung der Verwertungskündigung reicht daher aus, dass dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche bauliche Maßnahme er stattdessen plant. Es ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein größerer Spielraum für Investoren und Objektentwickler vorhanden. Der Vermieter muss zur Begründung der Verwertungskündigung keine konkrete Wirtschaftlichkeitsberechnung mehr vorlegen. (BGH, Urteil vom 09.Februar 2011, Az.: VIII ZR 155/10-juris) Schwieriger gestaltet sich die Situation im Fall einer Weiterverkaufsabsicht: der Eigentümer, der vermietete Wohnungen in der spekulativen Absicht der Weiterveräußerung gekauft hat, erleidet keinen erheblichen Nachteil, indem er nicht den maximalen Gewinn bei einer Entmietung erzielt. Denn die Rechtsprechung mutet dem Käufer einer vermieteten Immobilie zu, das Objekt eben vermietet weiterzuverkaufen. Etwas anderes gilt aber, wenn sich die bestehenden Mietverhältnisse als „faktisches Verkaufshindernis“ darstellen. Wenn der (Weiter-)Verkauf nur zu wirtschaftlich unvernünftigen Bedingungen möglich ist oder sich die Immobilie nicht mehr ausreichend rentabel bewirtschaften lässt. Es gilt aber stets die Rechte des Mieters zu berücksichtigen, die Rechtsprechung, insbesondere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für die Verwertungskündigung beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren nach dem Mietbeginn um jeweils drei Monate. Der Vermieter hat den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Denn der Mieter kann nach der Sozialklausel widersprechen. Der Widerspruch des Mieters gegen die Verwertungskündigung ist möglich, wenn eine unbillige Härte vorliegt. Ein Härtefall kann zum Beispiel bei einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder Krankheit oder drohender Obdachlosigkeit sowie Suizidgefahr vorliegen. Nur wenn der Mieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen wurde und den Widerspruch schriftlich innerhalb von zwei Monaten erhebt, werden diese Widerspruchsgründe berücksichtigt. (Spätestens bis zur ersten Gerichtsverhandlung muss der Mieter sich auf einen Härtefall berufen haben.) Der Mieter kann die Verwertungskündigung also abwehren. Zieht der Mieter nicht innerhalb der Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat er eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Gerichtskosten und die Anwaltskosten. Der Streitwert für Gerichtskosten und Anwaltskosten berechnet sich nach der Jahresnettomiete. Wer die Räumungsklage verliert, zahlt die Gerichtskosten und die Kosten des Anwalts. Mit dem Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsräumung betreiben. Dem Mieter verbleibt als letzte Möglichkeit aus wichtigem Grund einen Vollstreckungsschutzantrag wegen drohender Obdachlosigkeit oder wegen Selbstmordgefahr zu stellen. Oftmals endet die Räumungsklage jedoch in einem Räumungsvergleich mit einer Abfindung für den Mieter, also einem Aufhebungsvertrag. Doch Vorsicht: ist die Verwertungsabsicht nur vorgetäuscht, steht dem Mieter Schadensersatz zu, wenn der Vermieter nicht verwertet. Hierzu zählen die Umzugskosten, Maklerkosten, Inseratskosten, ggfls. Möbel. Jeder Vermieter und jeder Mieter ist gut beraten, sich qualifizierten rechtlichen Rat einzuholen. Ich vertrete Sie gerne, schnell und effizient, um die Eigenbedarfskündigung zu formulieren und durchzusetzen oder die Eigenbedarfskündigung abzuwehren.

21.08.2018

Widerruf bei Mietvertrag?

Besteht ein Widerrufsrecht für Mietvertrag, ein Recht zum Widerruf Mietvertrag ohne Besichtigung oder ein Recht zum Widerruf nach Einzug oder ein Recht zum Widerruf vor Einzug? Der Widerruf des Mietvertrags durch Mieter bzw.ein Widerrufsrechts des Mieters mit einem Widerrufsrecht des Mietvertrags ist nach der Verbraucherrichtlinie seit 2014 möglich, wenn ein Verbrauchervertrag vorliegt, d.h.ein Mietvertrag zwischen einem Vermieter als Unternehmer und einem Mieter als Verbraucher. Es besteht bei Haustürgeschäften und bei abgeschlossenen Mietverträgen im Fernabsatz, § 312 Abs.4 BGB, also online. Wann ist aber ein Vermieter ein Unternehmer? Als Faustformel kann man bei einer dauerhaften Vermietertätigkeit von 8-10 Wohnungen von einem Vermieter als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ausgehen, wenn der Vermieter also mehrere Wohnungen vermietet und wiederholt, Mietverträge abschließt. Für Mieter von sog.Privatvermietern besteht also kein Widerrufsrecht. Wann besteht also das Recht zum Widerruf, wenn der Vermieter als Unternehmer gilt? Es muss sich um einen Mietvertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters handeln, beispielsweise in der Mietwohnung oder vor dem Haus. Dann kann der Mieter bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung mit einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss wirksam gemäß § 355 Abs.2 BGB widerrufen. Allerdings gibt es Ausnahmen: besichtigt der Mieter oder dessen Vertreter, Mitmieter, die Wohnung, dann besteht kein Widerrufsrecht. Dies gilt auch im Falle von Sammelbesichtigungen. Interessant auch: dieses Widerrufsrecht gilt nicht nur bi Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei Vertragsänderungen wie Mieterhöhungen, Betriebskostenerhöhungen und Aufhebungsvereinbarungen mit Leistungspflichten des Mieters.

20.08.2018

Mietminderung wegen Sommerhitze?

Mietminderung nach Wasserrohrbruch und nach Wasserschaden, nach Brand, nach Nachbarschaftslärm, Mietminderung bei Baulärm, bei Sanierung oder Mietminderung bei Schimmel oder Mietminderung bei Heizungsausfall ist vielen Mietern oder Vermietern bekannt. Aber gibt es auch Mietminderung bei Hitze, bei Sommerhitze? Ist eine Dachgeschoßwohnung bei einem sommerlichen Temperaturanstieg auf 30 Grad cel.mangelhaft und berechtigt zur Mietminderung, weil die Mieter nachts nicht schlafen können? Nein, urteilte bereits das Amtsgerichts Leipzig mit Urteil vom 06.September 2004, Az.: 164 C 6049/04-juris: wenn ein Mieter bewußt eine Dachgeschosswohnung anmietet, muss er regelmäßig mit höheren Innentemperaturen rechnen und darf die Miete deswegen nicht kürzen. Der Mieter darf die Bruttomiete dann nicht um 20 % mindern. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Außenjalousien oder eine Klimaanlage. Mindert der Mieter dennoch die Miete, riskiert er eine Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs. Denn es handelt sich um eine Mietminderung ohne Grund.

01.05.2018

INDEXMIETE
was bedeutet das? Indexmiete und Wertsicherungsklausel? Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete oder Indexmiete? Indexmiete ja oder nein?
Vermieter und Mieter fragen sich, ob eine Indexmiete für sie gut oder schlecht ist.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Indexmiete in einem Wohnraummietvertrag oder in einem Gewerbemietvertrag keine klassische Mieterhöhung darstellt und die Indexmiete sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbe zulässig und wirksam ist. Es handelt sich um eine Wertsicherungsklausel, die inflationsbedingte Effekte zugunsten des Vermieters ausgleicht. Der Vermieter und Mieter können daher eine Vereinbarung bzw. Vertragsklausel treffen, dass die Miete durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Abgestellt wird aktuell auf das Basisjahr 2010. Die Indexierung erfolgt durch Prozent oder Punkte. Ein Muster: Ändert sich der vom statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (auf der Basis von 2010=100) gegenüber dem vor dem Mietbeginn veröffentlichten Index um mindestens 10 % nach oben oder nach unten, so ändert sich automatisch der Mietzins im gleichen Verhältnis. Indexmiete und Mietspiegel, Indexmiete und Kappungsgrenze, Indexmiete und Modernisierung, Indexmiete und Nebenkosten, Indexmiete und Mietpreisbremse, Indexmiete und ortsübliche Vergleichsmiete haben nichts miteinander zu tun.
Die Indexmiete bezieht sich auf die Kaltmiete. Eine Kombination einer Staffel und Indexmiete unzulässig, wenn Mietstaffel und Indexmiete gleichzeitig laufen. Es besteht kein Widerspruchsrecht/Widerspruch des Mieters bei der Indexmiete. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Indexmiete Verjährung? Die Indexmiete verjährt in drei Jahren. Die Indexmiete empfehlen? Vorteile und Nachteile des Indexmietvertrags? Die Vorteile der Indexmiete liegen beim Vermieter.

05.04.2018

Experten-Wissen: Rechte und Pflichten des Vermieters bei der Eigenbedarfskündigung.

Im praktischen Leben kommt es vor, dass der Vermieter/Hauseigentümer eine vermietete Wohnung für seine Kinder, Tochter, Sohn, Onkel, Tante, Neffe, Nichte, Lebensgefährten, selbst für den geschiedenen Ehegatten benötigt. Oder wenn er die Wohnung als Zweitwohnung benötigt. Dann hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, also das Recht, eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auszusprechen. Doch es ist Vorsicht geboten: die Eigenbedarfskündigung muss richtig formuliert werden, um Formfehler in der Formulierung zu vermeiden und die formellen Voraussetzungen zu wahren. Ansonsten ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Es gilt die Rechte des Mieters zu berücksichtigen, die Rechtsprechung, insbesondere Urteile des Bundesgerichtshofs(BGH) und die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für die Eigenbedarfskündigung beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren nach dem Mietbeginn um jeweils drei Monate. Der Vermieter hat den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Denn der Mieter kann nach der Sozialklausel widersprechen. Der Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn eine unbillige Härte vorliegt. Ein Härtefall kann zum Beispiel bei einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder Krankheit oder drohender Obdachlosigkeit sowie Suizidgefahr vorliegen. Nur wenn der Mieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen wurde und den Widerspruch schriftlich innerhalb von zwei Monaten erhebt, werden diese Widerspruchsgründe berücksichtigt. (Spätestens bis zur ersten Gerichtsverhandlung muss der Mieter sich auf einen Härtefall berufen haben.) Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung also abwehren. Wenn der Vermieter in demselben Haus über eine andere freie Wohnung verfügt, muss er diese dem Mieter anbieten. Allerdings wird die Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam, wenn der Vermieter diese Anbietpflicht unterlässt, sondern begründet lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz des Mieters. Andere Wohnungen, die nicht in demselben Haus sind, muss der Vermieter nicht anbieten. Es ist unter mehreren Mietern eine Sozialauswahl vorzunehmen. Zieht der Mieter nicht innerhalb der Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat er eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Gerichtskosten und die Anwaltskosten. Der Streitwert für Gerichtskosten und Anwaltskosten berechnet sich nach der Jahresnettomiete. Wer die Räumungsklage verliert, zahlt die Gerichtskosten und die Kosten Anwalt. Mit dem Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsräumung betreiben. Dem Mieter verbleibt als letzte Möglichkeit aus wichtigem Grund einen Vollstreckungsschutzantrag wegen drohender Obdachlosigkeit oder wegen Selbstmordgefahr zu stellen. Oftmals endet die Räumungsklage jedoch in einem Räumungsvergleich mit einer Abfindung für den Mieter, also einem Aufhebungsvertrag. Doch Vorsicht: ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, steht dem Mieter Schadensersatz zu, wenn der Vermieter nicht einzieht. Hierzu zählen die Umzugskosten, Maklerkosten, Inseratskosten, gegbf. Möbel. Jeder Vermieter und jeder Mieter ist gut beraten, eine Checkliste zu führen und sich qualifizierten rechtlichen Rat einzuholen. Ich vertrete Sie gerne, schnell und effizient, um die Eigenbedarfskündigung zu formulieren und durchzusetzen oder die Eigenbedarfskündigung abzuwehren. Rufen Sie an und vereinbaren einen Termin oder schreiben eine Nachricht an piehl@bremer-kanzlei.de.